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Wohnfläche, Mietfläche, Nutzfläche

Stimmt die Mietflächenangabe im Mietvertrag? Welche Vorschrift ist für die Flächenermittlung anzuwenden? Wie groß ist die Wohnfläche meines Balkons? Wie wird die Wohnfläche unter Dachschrägen berücksichtigt? Wie groß ist die Nutzfläche meines Hauses?

Diese und andere Fragen interessieren nicht nur den Vermieter, Eigentümer oder Bauherrn sondern auch den Mieter, Käufer oder Verkäufer.

Zählen Sie auf uns um für diese zentralen Größen einer Immobilie eine verlässliche  und rechtssichere Angabe zu erhalten. Wir erstellen je nach Anforderung Grundrisse nach örtlichem Aufmaß, tabellarische Mietflächenübersichten, Verteilungsschlüssel und vieles mehr.

Je nach Genauigkeitsanforderung erfolgt das örtliche Aufmaß aller relevanten Flächen und die Erfassung der Objekt- und Raumdaten.

Das Bild zeigt einen Plan mit einer Wohnfläche sowie einen Grundriss.

Bei der Flächenermittlung stehen – je nach Nutzung – verschiedene Berechnungsmethoden zur Auswahl. Zu den häufig verwendeten gehören:

  • die Verordnung zur Berechnung der WohnfläcIn der Praxis wird für die Berechnung der Mietfläche einer Wohnung (Wohnfläche) in der Regel auf die Wohnflächenverordnung zurückgegriffen, auch wenn diese nur für die Berechnung von Wohnflächen nach dem Wohnraumförderungsgesetz vorgeschrieben ist.Diese Verordnung ersetzt die bis dahin für preisgebundenen Wohnungsbau gültigen §§ 42 bis 44 Zweite Berechnungsverordnung – II.BV.he (Wohnflächenverordnung WoFlV)
  • DIN 277 – Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im HochbauIn der Version vom Februar 2005 wurde unterschieden zwischen Brutto-Grundfläche (BGF), Konstruktions-Grundfläche (KGF) und Netto-Grundfläche (NGF). Die Netto-Grundfläche gliederte sich in Nutzfläche, Technische Funktionsfläche und Verkehrsfläche.
    In der aktuellen Version vom Januar 2016 wird unterschieden zwischen Brutto-Grundfläche (BGF), Konstruktions-Grundfläche (KGF) und Netto-Raumfläche (NRF). Die Netto-Raumfläche gliedert sich in Nutzungsfläche (NUF), Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF).
  • Die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV ) – abgelöst durch die Wohnflächenverordnung
  • Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (gif -MF/G)
  • Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum MF/WRaum (gif -MF/W)

Worin unterscheiden sich die verschiedenen Vorschriften und Richtlinien nun genau?

In ihrem Anwendungsbereich

Die DIN 277 für die Berechnung von Grundflächen im Hochbau enthält keine eigenständigen Regelungen zur Gewerbe- oder Wohnflächenberechnung. Sie definiert Grundflächen ohne eine Bewertung der Flächen.
Während im Sozialen Wohnungsbau die Wohnflächenverordnung zur Berechnung der Wohnfläche bindend ist, ist es im freien Wohnungsmarkt dem Eigentümer überlassen auf welcher Berechnungsgrundlage er die Mietverträge gestaltet. Wichtig ist dabei nur diese im Mietvertrag anzugeben, um spätere UnsicherheitenMit dem Urteil des Bundesgerichtshofes BGH vom 24.03.2004 wird klargestellt, dass die Anwendung der Wohnflächenverordnung auch für freien Wohnraum maßgebend und eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung der Vertragsparteien im Zweifelsfall anzunehmen ist, wenn keine andere vertragliche Regelung vorliegt (so auch im BGH-Urteil vom 23.05.2007).  zu vermeiden!

Für die Flächenermittlung von Gewerbeflächen wird in der Regel die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) verwendet.

In der unterschiedlichen Berücksichtigung von Teilbereichen

Hier einige Beispiel für die unterschiedlichen Flächendefinition zwischen WoFlV und MF-G

  • Kellerräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche, zählen aber in der gif-Richtlinie MF/G zur Mietfläche.
  • Keine Unterscheidung zwischen konstruktiv erforderlichen und konstruktiv nicht erforderlichen Wänden in der Wohnflächenverordnung;in der gif-Richtlinie MF/G zählen konstruktiv nicht erforderliche Leichtbauwände zur Mietfläche, so dass eine andere Aufteilung mit Leichtbauwänden im Mietbereich nicht zu einer Änderung der Mietfläche führt.
  • Wohnflächen umfassen die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören; in der gif-Richtlinie MF/G wird zwischen Mietflächen mit exklusiver Nutzung (MF/G1) und Mietflächen mit gemeinschaftlicher Nutzung (MF/G2) unterschieden.

In der anteiligen Anrechnung von Balkonflächen als Wohnfläche oder auch in der Anrechnung von Flächen unter Dachschrägen

  • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen
    Während die Wohnflächenverordnung (WoFlV) in der Regel eine Anrechnung der Grundfläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen zu 25% erfolgt (in Ausnahmefällen bis zu 50%), wird bei der DIN277 als auch bei der Flächenermittlung nach MF/G kein Faktor verwendet, d.h. es erfolgt keine Reduzierung der Mietfläche.
  • Dachgeschoßflächen
    Grundflächen unterhalb einer Dachschräge werden nach der Wohnflächenverordnung entsprechend ihrer lichten Höhe berücksichtigt:

    • Lichte Höhe < 1m: Anrechnung mit 0% der Grundfläche
    • 1m<Lichte Höhe<2m: Anrechnung mit 50% der Grundfläche
    • Lichte Höhen>2 m: Anrechnung mit 10 % der Grundfläche

Bei der Flächenermittlung nach DIN277 wird kein Faktor verwendet. Diese Bereiche werden zu 100% berücksichtigt Bei der Flächenermittlung nach MF/G sind Flächenanteile mit lichter Höhe von 1,50 m und weniger gesondert auszuweisen, führen aber nicht zu Flächenabzügen bei der Mietfläche.

Wer nun denkt, dass bei der Flächenermittlung einer Wohnung nach DIN277 das Ergebnis  immer ein größere Fläche als nach der Wohnflächenverordnung ist, liegt jedoch falsch. Unter bestimmten Umständen, zum Beispiel beim Vorhandensein großer Wand- und Fensternischen oder dem Fehlen von Balkonen kann es sich auch genau andersherum verhalten.

Sie brauchen eine sachlich korrekte und gerichtsfeste Flächenermittlung?