Wohnfläche, Mietfläche, Nutzfläche
Stimmt die Mietflächenangabe im Mietvertrag? Welche Vorschrift ist für die Flächenermittlung anzuwenden? Wie groß ist die Wohnfläche meines Balkons? Wie wird die Wohnfläche unter Dachschrägen berücksichtigt? Wie groß ist die Nutzfläche meines Hauses?
Diese und andere Fragen interessieren nicht nur den Vermieter, Eigentümer oder Bauherrn, sondern auch den Mieter, Käufer oder Verkäufer.
Zählen Sie auf uns um für diese zentralen Größen einer Immobilie eine verlässliche und rechtssichere Angabe zu erhalten.
Wir erstellen je nach Anforderung Grundrisse nach örtlichem Aufmaß, tabellarische Mietflächenübersichten, Verteilungsschlüssel und vieles mehr.
Je nach Genauigkeitsanforderung erfolgt das örtliche Aufmaß aller relevanten Flächen und die Erfassung der Objekt- und Raumdaten.
Flächenermittlung
Bei der Flächenermittlung stehen – je nach Nutzung – verschiedene Berechnungsmethoden zur Auswahl. Zu den häufig verwendeten gehören:
- die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV)
- DIN 277 – Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau
- Die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV ) – abgelöst durch die Wohnflächenverordnung
- Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (gif -MF/G)
- Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum MF/WRaum (gif -MF/W)
Worin unterscheiden sich die verschiedenen Vorschriften und Richtlinien nun genau?
In ihrem Anwendungsbereich
Die DIN 277 für die Berechnung von Grundflächen im Hochbau enthält keine eigenständigen Regelungen zur Gewerbe- oder Wohnflächenberechnung. Sie definiert Grundflächen ohne eine Bewertung der Flächen.
Während im Sozialen Wohnungsbau die Wohnflächenverordnung zur Berechnung der Wohnfläche bindend ist, ist es im freien Wohnungsmarkt dem Eigentümer überlassen auf welcher Berechnungsgrundlage er die Mietverträge gestaltet. Wichtig ist dabei nur diese im Mietvertrag anzugeben, um spätere Unsicherheiten zu vermeiden!
Für die Flächenermittlung von Gewerbeflächen wird in der Regel die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) verwendet.
In der unterschiedlichen Berücksichtigung von Teilbereichen
Hier einige Beispiel für die unterschiedlichen Flächendefinition zwischen WoFlV und MF-G
- Kellerräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche, zählen aber in der gif-Richtlinie MF/G zur Mietfläche.
- Keine Unterscheidung zwischen konstruktiv erforderlichen und konstruktiv nicht erforderlichen Wänden in der Wohnflächenverordnung;in der gif-Richtlinie MF/G zählen konstruktiv nicht erforderliche Leichtbauwände zur Mietfläche, so dass eine andere Aufteilung mit Leichtbauwänden im Mietbereich nicht zu einer Änderung der Mietfläche führt.
- Wohnflächen umfassen die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören; in der gif-Richtlinie MF/G wird zwischen Mietflächen mit exklusiver Nutzung (MF/G1) und Mietflächen mit gemeinschaftlicher Nutzung (MF/G2) unterschieden.
In der anteiligen Anrechnung von Balkonflächen als Wohnfläche oder auch in der Anrechnung von Flächen unter Dachschrägen
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen
Während die Wohnflächenverordnung (WoFlV) in der Regel eine Anrechnung der Grundfläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen zu 25% erfolgt (in Ausnahmefällen bis zu 50%), wird bei der DIN277 als auch bei der Flächenermittlung nach MF/G kein Faktor verwendet, d.h. es erfolgt keine Reduzierung der Mietfläche. - Dachgeschoßflächen
Grundflächen unterhalb einer Dachschräge werden nach der Wohnflächenverordnung entsprechend ihrer lichten Höhe berücksichtigt:- Lichte Höhe < 1m: Anrechnung mit 0 % der Grundfläche
- 1m < Lichte Höhe < 2m: Anrechnung mit 50 % der Grundfläche
- Lichte Höhen > 2m: Anrechnung mit 100 % der Grundfläche
Bei der Flächenermittlung nach DIN277 wird kein Faktor verwendet. Diese Bereiche werden zu 100% berücksichtigt Bei der Flächenermittlung nach MF/G sind Flächenanteile mit lichter Höhe von 1,50 m und weniger gesondert auszuweisen, führen aber nicht zu Flächenabzügen bei der Mietfläche.
Entscheidende Parameter für die Berechnung der Vermessungskosten sind:
- die Umringslänge des Baugrundstücks
- die vorhandene Bebauung (Bruttogeschossfläche)
- die geplante Bebauung (Bruttogeschossfläche) sowie
- der aktuelle Bodenrichtwert des Baugrundstücks